一、宏观经济背景
2025 年前三季度，成都宏观经济表现稳健，地区生产总值达 18226.9 亿元，社会消费品零售总额增长率 6.5%，第三产业增长率 6.0%，城镇居民人均可支配收入 44507 元，各项指标在西南主要城市中位居前列。2024 年末常住人口 2147.4 万，人口规模优势显著，为商业地产市场提供坚实支撑。房地产开发投资增速为 - 0.2%，在行业调整期表现相对平稳。
二、甲级写字楼市场情况
（一）核心指标表现
2025Q4 成都甲级写字楼无新增供应，存量维持在 347.33 万平方米，金融城区域存量占比约 32%。租金延续下行周期，同比下降 13.5% 至 84.0 元 / 平方米 / 月；市场需求疲弱，全年净吸纳量首次转为负值，空置率同比上升 6.0 个百分点至 31.8%。六大核心区域中，大源平均租金最高（94.58 元 / 平方米 / 月），天府新区新商务区空置率最高（51.84%），区域分化明显。
（二）租赁与供应趋势
租赁成交以金融服务（30%）和房地产与建筑行业（27%）为主，金融城商圈是核心交易区域。未来供应集中于 2026-2029 年，金融城三期为核心供应来源，届时将提升区域商务能级，但短期内会加剧供需失衡压力。
展开剩余78%（三）行业转型方向
地方平台公司在办公物业市场主导地位凸显，注重与城市产业发展协同。公募 REITs 扩容推动行业从 “开发销售” 向 “资产管理” 转型，运营方通过 ESG 投入、精细化运营提升资产价值。
三、优质零售市场情况
（一）核心指标表现
本季度零售市场无新增供应，存量达 849.89 万平方米。平均租金 585.00 元 / 平方米 / 月，空置率 8.68%，净吸纳量为 - 11391 平方米。区域方面，春盐商圈平均租金最高（1368.52 元 / 平方米 / 月），但空置率达 20.83%；攀成钢商圈空置率最低（1.63%），市场表现分化。
（二）市场消费亮点
国际品牌持续深耕，运动品牌扩张加速，契合健康消费趋势。2025 年成都航空口岸入境外籍旅客 172 万人次，同比增长 53%，免签政策红利有望催生入境旅游消费新增长点。主要新店集中在春盐商圈和攀成钢商圈，涵盖时尚、餐饮等业态。
（三）未来发展趋势
消费行为向 “逛 + 社交 + 体验” 转变，线下零售加速空间优化。户外运动品牌需求将稳健增长，轻奢品牌通过年轻化布局提升渗透率，预计 2026 年市场将延续体验升级与品牌优化趋势。
四、整体展望
成都写字楼市场短期内仍将承压，长期随区域能级提升有望逐步改善；零售市场凭借消费韧性与政策红利，将通过体验升级、品牌迭代实现稳健发展。两大市场均面临结构调整，行业转型与精细化运营将成为破局关键。
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